Acheter une maison pour la première fois est une grosse affaire. C'est excitant et, parfois, frustrant, en particulier parce que de nombreuses personnes font face à des obstacles financiers importants. Avec l'épargne d'un acompte, l'approbation d'un prêt hypothécaire et la couverture des frais de clôture, il y a beaucoup à planifier et beaucoup qui peuvent retenir quelqu'un. Il existe de nombreux programmes d'accession à la propriété pour vous aider.
Nous allons entrer dans les détails des programmes fédéraux d'accession à la propriété les plus connus ici, mais il existe également de nombreuses options locales, étatiques et privées. Renseignez-vous auprès de votre agent immobilier ou de votre régie du logement pour en savoir plus sur ces petits programmes.
Bon nombre de ces programmes peuvent être utilisés plus d'une fois ou par les propriétaires d'une deuxième ou d'une troisième maison, tandis que certains sont réservés aux débutants.
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Les prêts FHA sont les programmes d'accession à la propriété les plus populaires. Ces prêts sont assurés par la Federal Housing Administration, qui fait partie du Département américain du logement et du développement urbain (HUD). Puisqu'ils sont soutenus par le gouvernement, le prêteur court moins de risques, et le prêteur peut accepter des cotes de crédit et des acomptes inférieurs, ce qui est idéal pour les jeunes acheteurs ou les premiers acheteurs.
Pour être admissible à un prêt FHA, la propriété doit être votre résidence principale et non une maison de vacances. David Bitton, co-fondateur et CMO de DoorLoop, explique certaines des autres conditions d'éligibilité :"Les acheteurs de maisons avec des cotes de crédit de 580 ou plus peuvent être éligibles à un prêt FHA avec un acompte de 3,5 %. Avec un acompte de 10 %, le pointage de crédit de l'acheteur peut varier de 500 à 579. Cependant, le taux d'intérêt augmente à mesure que le pointage de crédit diminue. »
La section 203(k) de la FHA est idéale pour les bricoleurs à la recherche d'un réparateur. Il aide les acheteurs à financer l'achat et la réhabilitation d'une maison, tant que les rénovations coûtent 5 000 $ ou plus, selon le HUD. Au lieu de contracter des prêts distincts pour l'achat et les rénovations, ce programme d'accession à la propriété regroupe le tout dans l'hypothèque initiale.
Il s'agit d'un autre prêt soutenu par la Federal Housing Administration. "Le 203 (k) est principalement destiné aux acheteurs de maison qui cherchent à acheter des propriétés plus anciennes avec quelques réparations nécessaires au lieu de nouvelles", explique Jeff Johnson, agent immobilier et responsable des acquisitions de Simple Homebuyers. Le HUD soutient également des prêts destinés exclusivement à des améliorations immobilières, et non à des achats. Ceux-ci aident les acheteurs à financer des rénovations domiciliaires qu'ils n'auraient peut-être pas les moyens de payer autrement.
Les prêts de l'USDA sont uniques en ce qu'ils ont des exigences de localisation. «Émis par le programme de prêts au logement garantis pour le développement rural de l'USDA, ces prêts sont des prêts hypothécaires sans acompte pour les acheteurs ruraux», explique Johnson. C'est une bonne option pour les personnes qui veulent déménager dans une petite ville. Si vous recherchez une résidence principale dans une zone rurale éligible, consultez ce programme d'accession à la propriété.
"Les prêts de l'USDA sont spécifiquement destinés aux ménages à faible revenu et, par conséquent, ils ne nécessitent aucun acompte pour être éligibles", déclare Johnson. "Mais si vous mettez peu ou pas d'acompte, vous devrez souscrire une assurance hypothécaire." L'USDA fournit un outil en ligne pour vérifier l'éligibilité des revenus.
Les prêts VA sont "des prêts hypothécaires destinés au personnel de service actif et vétéran et à leurs conjoints survivants", explique Johnson. Comme les prêts de la FHA, ils sont fournis par des prêteurs privés et soutenus par le gouvernement, mais ils sont soutenus par le Département américain des anciens combattants au lieu de la FHA. Ce sont des prêts généreux, mais les prêts VA sont connus pour être moins souhaitables pour les vendeurs sur un marché immobilier concurrentiel. Les restrictions et réglementations supplémentaires sont cohérentes pour tous les prêts garantis par le gouvernement.
Les prêts VA présentent cependant de nombreux avantages. "Ces avantages ne comprennent aucun acompte, aucune assurance hypothécaire et aucune pénalité pour remboursement anticipé", déclare Johnson. Et bien qu'il s'agisse d'un programme d'achat d'une première maison populaire, c'est un avantage qui peut être utilisé plusieurs fois. Une famille militaire peut utiliser un prêt VA pour sa première maison et sa maison de retraite réduite.
Le programme de vente Good Neighbor Next Door du HUD aide les fonctionnaires - agents chargés de l'application des lois, enseignants, ambulanciers et pompiers - à acheter des maisons abordables. "Ils peuvent acheter des propriétés à 50 % du prix de vente au détail et les financer avec des acomptes aussi bas que 100 $", explique Bitton.
Pour être éligible au programme, la maison doit se trouver dans une zone de revitalisation du HUD et doit être la résidence principale de l'acheteur depuis au moins trois ans, ajoute Bitton.
Certains programmes d'accession à la propriété offrent des subventions plutôt qu'une aide pour obtenir un prêt hypothécaire. L'aide au versement initial (DPA) du Fonds national des acheteurs de maison (NHF) en est un exemple. "La NHF est une société d'utilité publique à but non lucratif qui accorde des subventions aux emprunteurs qualifiés pour les frais de clôture et/ou d'acompte, y compris les acheteurs d'une première maison et les acheteurs réguliers", déclare Bitton.
L'aide peut atteindre 5 % du montant du prêt hypothécaire et peut être utilisée pour l'acompte ou les frais de clôture. Le programme n'est pas unique, donc l'aide pourrait être annulée ou il pourrait y avoir des options de remboursement, selon la situation de l'acheteur.
Fannie Mae et Freddie Mac sont des programmes hypothécaires de longue date créés par le Congrès. La Federal Housing Finance Agency déclare que Fannie Mae a été créée en 1938 et que Freddie Mac a été créée en 1970.
"Ils n'ont pas leur propre hypothèque mais achètent des hypothèques auprès d'autres prêteurs sur le marché secondaire", explique Johnson. Mais quelle est la différence ? "Fannie Mae achète et garantit des hypothèques auprès de grandes banques, tandis que Freddie Mac le fait auprès de petits prêteurs."
Fannie Mae et Freddie Mac offrent tous deux plusieurs programmes, tels que l'hypothèque, le refinancement et l'aide à la rénovation. L'hypothèque Freddie Mac Home Possible en est un exemple. "Avec un acompte minimum de trois pour cent, c'est une bouée de sauvetage pour les premiers acheteurs", déclare Ben Fisher, agent immobilier chez The Fisher Group dans la région de Park City, Utah. Une hypothèque similaire de Fannie Mae, appelée HomeReady Mortgage, comporte également un acompte de 3 %. Ces programmes ont des acomptes moins élevés, mais nécessitent de meilleures cotes de crédit (au moins 620) que les prêts FHA.
Fannie Mae propose également un programme spécialement destiné aux débutants appelé le programme HomePath Ready Buyer. Ce programme d'accession à la propriété fait partie de l'éducation et de l'aide financière. Les acheteurs qui terminent la formation à la propriété par Framework et achètent une maison HomePath "peuvent recevoir jusqu'à 3% d'aide aux frais de clôture", selon Fannie Mae. Ce programme peut être combiné avec l'hypothèque HomeReady mentionnée ci-dessus.
Le programme Energy Efficient Mortgage (EEM) est un autre programme de la FHA. Le programme EEM "est conçu pour aider les propriétaires à économiser de l'argent sur leurs factures de services publics et à financer des améliorations écoénergétiques", explique Johnson, ce qui rend "une plus grande partie de leur revenu disponible pour les paiements hypothécaires". Le programme peut également être utilisé pour acheter des maisons qui sont déjà éconergétiques, comme les maisons certifiées Energy Star, selon Energy Star.
Fannie Mae propose également un programme de prêt hypothécaire éconergétique :HomeStyle Energy Mortgage.
Les prêts directs amérindiens (NADL) sont destinés aux acheteurs amérindiens qui sont des anciens combattants ou qui sont mariés à des anciens combattants. Les NADL peuvent être utilisés pour acheter, construire ou améliorer des maisons sur des terres sous tutelle fédérales. Comme les autres prêts VA, il s'agit d'un avantage réutilisable, mais il est populaire parmi les acheteurs d'une première maison.
Les NADL offrent des taux d'intérêt bas sans obligation d'assurance hypothécaire privée. Ils ne nécessitent pas non plus d'acompte. Pour toute question concernant l'éligibilité à ce prêt et à d'autres prêts VA, contactez votre centre de prêt régional.
Vous avez peut-être entendu parler d'un nouveau programme pour les acheteurs d'une première maison en 2021. Il s'appelle officiellement la loi sur les acheteurs d'une première maison de 2021, mais vous pouvez également entendre quelque chose comme «le crédit d'impôt pour les acheteurs de maison de Biden». Au lieu d'un programme hypothécaire que les acheteurs potentiels doivent demander, il s'agit d'un crédit d'impôt du gouvernement fédéral. Et ce n'est pas vraiment nouveau; il s'agit d'une modification d'un crédit d'impôt existant.
Pour faire simple, ce programme ferait passer le crédit d'impôt maximal pour l'achat d'une première habitation de 8 000 $ à 15 000 $. Mais tout le monde n'est pas éligible.
Pour bénéficier du crédit, Bitton explique que les conditions suivantes doivent être remplies :
Voici un autre programme pour les acheteurs d'une première maison introduit en 2021 :la loi de 2021 sur le versement d'un acompte vers l'équité. Il s'agit d'un programme destiné à aider les acheteurs à faible revenu à couvrir l'acompte et les frais de clôture avec jusqu'à 25 000 $ de subvention.
Selon Bitton, voici les conditions d'éligibilité actuelles :
Le Bureau of Economic Analysis fournit des informations sur le revenu médian par comté et zone métropolitaine.
Les prêts hypothécaires conventionnels auprès des banques sont difficiles à obtenir pour de nombreuses personnes, de sorte que certaines banques offrent leurs propres programmes de subventions et de prêts hypothécaires. Un exemple est le Community Homeowner Commitment de Bank of America. Ce programme offre aux acheteurs éligibles jusqu'à 10 000 $ pour un acompte et jusqu'à 7 500 $ pour les frais de clôture. Vérifiez auprès des fournisseurs de prêts hypothécaires de votre région s'ils offrent leurs propres programmes d'accession à la propriété.
En plus des programmes nationaux mentionnés ici, il existe de nombreux programmes nationaux et locaux d'accession à la propriété. Le National Council of State Housing Agencies fournit des ressources pour trouver des programmes dans votre état. Vous pouvez également consulter le HUD pour trouver des programmes locaux par état.
