Vous avez trouvé le terrain idéal, le plan parfait et l'entrepreneur compétent pour réaliser la maison de vos rêves. Avant de lancer les travaux, une étape cruciale vous attend : sécuriser le financement via un prêt à la construction.
Même si vous avez déjà obtenu un prêt immobilier, les prêts à la construction obéissent à des règles spécifiques et ne sont pas standardisés. Une demande dédiée est requise, avec des critères d'éligibilité précis et des échéances de paiement régulières pendant la durée des travaux.
Avant de contacter un prêteur, familiarisez-vous avec ces prêts pour anticiper les réglementations et procédures.
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Une règle clé risque de décevoir les amateurs de bricolage : pour obtenir un prêt à la construction, les travaux doivent être supervisés par un entrepreneur général professionnel.
"Le 'capital sueur' n'est pas autorisé", explique Chris Roberts, courtier en prêts hypothécaires à Denver. "Vous ne pouvez pas réaliser les travaux vous-même... et si vous êtes surpris sur site en train de travailler, le prêt peut être annulé."
La seule exception concerne les propriétaires titulaires d'une qualification d'entrepreneur général, qui peuvent opter pour un prêt constructeur-propriétaire. Dans ce cas, vous devrez prouver vos compétences au prêteur, précise Roberts.
Tous les emprunteurs, y compris les constructeurs-propriétaires, disposent de deux options principales.
Le plus simple est le prêt de construction-permanent (ou prêt "one-time close"). Une seule demande et des frais de clôture uniques : les fonds financent la construction, puis se transforment en hypothèque permanente une fois les travaux achevés.
L'alternative, le prêt construction uniquement, couvre exclusivement la phase de construction. À la fin, un refinancement en prêt hypothécaire standard est nécessaire (généralement dans l'année). Cela implique plus de démarches et frais, mais offre une flexibilité pour négocier de meilleures conditions plus tard.
Ces prêts s'obtiennent via les mêmes acteurs que les hypothèques classiques : courtiers, banques et caisses d'épargne. Tous n'en proposent pas, il faut comparer. Certains refinancent même les prêts construction en permanents.
Les programmes FHA, VA ou USDA incluent également des options de prêts à la construction.
Les critères sont similaires à ceux d'une hypothèque : apport personnel d'au moins 20 %, revenus suffisants et ratio d'endettement acceptable (variables pour FHA, VA, USDA). Un bon score de crédit est exigé.
Les taux sont compétitifs, proches des hypothèques traditionnelles pour les prêts construction-permanents. Les prêts construction uniquement sont parfois légèrement plus élevés. Pendant les travaux, les mensualités couvrent souvent les intérêts seulement.
Le prêt finance l'achat du terrain et les dépenses de construction : entrepreneur, sous-traitants, matériaux, plans, permis et frais de clôture. Les aménagements permanents seuls sont éligibles ; électroménagers, rideaux et meubles sont à votre charge.
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