Le marché du logement est en plein essor en ce moment, déclenchant une tendance chez les acheteurs de maisons à ignorer les inspections de maisons pour trouver la maison de leurs rêves avant d'autres offres.
"Nous le constatons sur presque tous les marchés que nous desservons :avec un faible inventaire, les acheteurs veulent sécuriser la maison de leurs rêves", déclare Joe Tangradi, vice-président des services techniques chez HouseMaster. "Ignorer une inspection semble être un moyen d'accélérer la vente."
Les initiés de l'immobilier reconnaissent cette "nouvelle normalité" alimentée par l'état hautement concurrentiel du marché. L'avocate et associée du courtier Compass, Carol Solfanelli, le voit à San Francisco, où elle travaille. "Si un acheteur a une éventualité d'inspection dans une situation d'offre multiple, 99 % du temps, cet acheteur ne prévaudra pas", dit-elle.
Bien que vous puissiez être tenté de vous retirer d'une inspection de maison pour fermer les yeux sur la maison sur laquelle vos yeux (et votre portefeuille) sont fixés, vous auriez du mal à trouver un expert qui accepte.
"Les gens négocient littéralement les éventualités d'inspection de maison dans la rue", déclare Tom Kraeutler, animateur du podcast The Money Pit et vétéran de 20 ans de l'industrie de l'inspection de maison. « Mais les acheteurs jouent vraiment avec le feu. C'est très risqué parce qu'il y a énormément de choses que vous ne savez pas sur cette maison."
Reuben Saltzman, inspecteur en bâtiment agréé et président de Structure Tech Home Inspections, est d'accord. "Mon conseil est de ne jamais sauter l'inspection de la maison", dit-il.
Avant de faire une offre sur une maison non inspectée, assurez-vous d'avoir soigneusement réfléchi à ce que vous coûte la négociation d'une éventualité d'inspection de la maison et à la façon dont vous pourriez atténuer les risques. Voici un aperçu des risques associés au fait de renoncer à une inspection, et quelques solutions alternatives pour éviter un cas grave de remords de l'acheteur.
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Comme pour tout achat important, l'achat d'une maison nécessite une diligence raisonnable importante pour protéger vos intérêts et prendre une décision éclairée. Une inspection de maison approfondie et professionnelle est une pièce fondamentale du puzzle de l'information. Il est presque impossible d'obtenir une vue d'ensemble complète et précise de la maison sans elle.
Voici quelques-uns des principaux problèmes que vous pourriez ne pas connaître lorsque vous renoncez à votre droit à une inspection de la maison :
Sans une inspection de la maison, vous ne pouvez pas en savoir plus sur les problèmes de sécurité urgents qui doivent être résolus avant la fermeture. "Les inspections à domicile prennent plusieurs heures à effectuer, et de nombreux problèmes de sécurité ne seront identifiés qu'au cours d'une inspection à domicile normale", déclare Saltzman. "Cela inclut des préoccupations telles que les risques électriques, les risques d'incendie et les risques de monoxyde de carbone."
Kraeutler se souvient d'une inspection où il a trouvé un nid d'animal bloquant la cheminée sur le toit. L'occupante actuelle a attribué ses nausées constantes à sa grossesse. Il s'est avéré qu'elle était lentement empoisonnée par le monoxyde de carbone pompé dans les conduits de chauffage de sa maison.
"Il y a eu de nombreux cas dans ma carrière où j'ai trouvé des problèmes de sécurité majeurs dans une maison", explique Kraeutler. "Je ne peux pas vous dire combien de fois je suis allé pour une inspection et il y avait une nouvelle fournaise en train d'être installée dans la maison avant que j'aie fini, parce que j'avais trouvé une situation qui était si dangereuse qu'elle devait être prise soins immédiats.”
Vous pensez peut-être que des problèmes structurels ou de maintenance majeurs nécessitant des travaux importants (et coûteux) vous sautent aux yeux. Mais selon Saltzman, "la plupart de nos résultats d'inspection de maison plus importants et plus sérieux sont une surprise pour l'acheteur."
De nombreux problèmes qui pourraient faire réfléchir un acheteur de maison sont cachés par nature ou par conception, et il faut un inspecteur en bâtiment expérimenté pour les résoudre. Solfanelli a une longue liste de problèmes majeurs qui ont été mis au jour lors des inspections de maisons, des fuites peintes aux fondations en briques pouvant coûter plus de 100 000 $ à remplacer.
"L'inspection domiciliaire est une analyse médico-légale et il faut des années pour développer ces compétences", déclare Kraeutler. "Si vous avez un professionnel qui a effectué de nombreuses inspections de maisons, vous obtiendrez des informations que vous n'obtiendrez pas autrement. Il ne s'agit pas seulement de savoir comment les maisons sont construites, mais aussi de savoir comment elles s'effondrent."
Ces découvertes sont cruciales pour découvrir le véritable état d'une maison et décider si des réparations ou des remplacements majeurs valent ou non l'investissement.
"Contrairement aux véhicules, les maisons ne sont pas livrées avec un manuel d'entretien", explique Saltzman. "Lorsque vous faites inspecter votre maison, vous n'obtenez pas seulement une liste professionnelle de choses à faire. Les inspecteurs en bâtiment donnent également des conseils sur les futurs besoins d'entretien d'une maison pour aider à s'assurer que les nouveaux propriétaires sont bien éduqués. Parce que, après tout, tout le monde ne lit pas Family Handyman.”
Savoir quels gros travaux pourraient être à venir dans les cinq à 10 prochaines années facilite la création d'un plan financier et s'y prépare, comme la réparation ou le remplacement du toit, ou une nouvelle fournaise. "Parfois, dire aux acheteurs de maison quand s'attendre à une réparation est presque aussi utile que de trouver des défauts majeurs, car cela vous permet de budgétiser", explique Kraeutler.
Tagredi est d'accord. "Une inspection de maison fournit à l'acheteur d'une maison les informations dont il a besoin pour prendre en compte l'équation globale de l'achat d'une maison", déclare Tagredi. "Par exemple, une maison qui se vend à un prix inférieur mais qui nécessitera des réparations majeures dans les années qui suivront l'emménagement de l'acheteur peut ne pas être la bonne maison pour lui. Une meilleure option peut être de payer un peu plus pour une maison avec des systèmes et des éléments mis à jour."
En plus d'offrir à un acheteur potentiel des informations précieuses sur l'état réel d'une maison, une inspection de la maison peut également jouer un rôle important dans la négociation du prix de vente final et d'autres coûts connexes. La mise en garde, bien sûr, est que la valeur de négociation d'une inspection diminue considérablement dans un marché immobilier concurrentiel où il peut y avoir plusieurs offres sur la table.
Lorsqu'ils ont le choix entre une offre subordonnée à une inspection de la maison et une offre qui ne l'est pas, la plupart des vendeurs accepteront cette dernière. Les principales conséquences du renoncement à un état des lieux pour vos négociations immobilières sont :
Un outil de marchandage de moins. Vous pouvez tirer parti des résultats de l'inspection lors des négociations du prix de vente et/ou des frais de clôture, en justifiant une offre inférieure avec des défauts découverts lors d'une inspection. Sans inspection en cours, vous renoncez à ce qui peut parfois être une monnaie d'échange importante.
Renoncer à une sortie contractuelle légale. Les résultats d'inspection de la maison qui révèlent des problèmes majeurs offrent un moyen de se retirer légalement d'un contrat qui comprend une clause d'urgence, en emportant votre dépôt d'argent avec vous. Sans inspection, vous achetez essentiellement la maison "telle quelle" avec moins de possibilités de repartir si les choses tournent mal.
Pour récolter certains des avantages d'une inspection de maison lorsqu'il s'agit d'un vendeur qui hésite à en accorder une, Saltzman suggère un compromis.
« Envisagez de faire une offre qui dépend encore d'une inspection de la maison, mais indiquez clairement qu'aucune négociation n'aura lieu après l'inspection de la maison », dit Saltzman. "Aux fins de la transaction immobilière, l'inspection de la maison ne sera utilisée que pour aider l'acheteur à s'assurer qu'il n'y a pas de gros problèmes qu'il ne peut pas surmonter." De cette façon, vous pouvez toujours revenir en arrière si des problèmes de rupture de contrat sont découverts.
Si vous devez absolument négocier une éventualité d'inspection de la maison, il existe des moyens d'atténuer votre risque en tant qu'acheteur de maison qui fournissent un aperçu limité de l'état réel de la propriété.
Demandez à voir les inspections récentes effectuées sur la propriété. "La seule fois où un acheteur que je représente envisagerait de renoncer à une inspection de propriété (ce que je ne recommande pas) serait si un vendeur a fait son propre entrepreneur et des inspections antiparasitaires avec des entrepreneurs que je connais qui sont réputés", déclare Solfanelli. "Sous réserve que des contrôles aient été effectués qui mettent en évidence les risques, l'acheteur a au moins été informé."
Planifiez une visite guidée. "De nombreux inspecteurs en bâtiment sont prêts à facturer un tarif forfaitaire pour ces consultations, également appelées walk-n-talks", explique Saltzman. "Ces consultations se font lors de visites, où l'inspecteur en bâtiment partage ses observations professionnelles avec l'acheteur potentiel." Il prévient cependant que les visites guidées ne sont pas des inspections à domicile et ne révéleront pas les défauts qu'une inspection complète ferait. "Nous n'utilisons aucun outil autre qu'une lampe de poche, et notre temps à la maison est très limité", déclare Saltzman.
Demandez à un ami avisé d'y jeter un coup d'œil. Si vous avez un ami ou un parent qui s'y connaît en construction, demandez-lui de faire un tour d'horizon de la maison. Gardez à l'esprit, cependant, qu'autant qu'une personne peut «étudier» pour repérer les drapeaux rouges, rien ne peut égaler l'expérience d'un inspecteur en bâtiment agréé. "Vous pouvez avoir un oncle ou une tante pratique qui connaît vraiment leur affaire", dit Kraeutler. "Mais il faut des années et des centaines d'inspections de maisons pour être en mesure de remarquer les problèmes qu'un inspecteur expérimenté trouve régulièrement."
Vous avez peut-être déjà acheté votre maison, mais cela ne veut pas dire qu'il est trop tard pour la faire inspecter.
"Il est toujours sage de faire inspecter la maison après avoir fermé la maison", déclare Saltzman. «Il est extrêmement important que tous les propriétaires soient conscients des problèmes de sécurité et d'entretien de la maison, surtout maintenant qu'ils en sont propriétaires. Pour cette raison, le nombre d'inspections d'entretien de la maison que nous effectuons pour les propriétaires existants continue d'augmenter chaque année.
"Une once de prévention vaut mieux que guérir, et les inspections d'entretien montrent aux propriétaires où trouver cette once."
