Agrandir sa maison : préparer son projet dextension

Si l’agrandissement de la maison répond à un besoin, il ne doit pas se transformer en une avalanche de mauvaises surprises. Une bonne préparation du projet permet de mieux vivre ces travaux !

Agrandir sa maison, c’est aussi profiter des travaux pour la refaire à son image. On peut ainsi associer différents matériaux comme la pierre, le bois, l’aluminium et de larges surfaces vitrées. Mais attention ! Selon les communes, tout n’est pas permis. Pour les projets audacieux, un architecte peut être un bon allié, ne serait-ce que pour délivrer des conseils ou réaliser les plans. Et n'hésitez pas à consulter le service de l’urbanisme de votre mairie ainsi que le CAUE (Conseil d’architecture, d’urbanisme et de l’environnement).

Choisir la meilleure option : aménagement des combles, surélévation ou extension ?

Les différents types de solutions pour s'agrandir : Aménager ses combles

Il existe de nombreuses solutions pour agrandir sa maison.

La première, et la moins onéreuse, consiste à aménager ses combles si la configuration de la charpente et/ou la hauteur sous toiture le permet. Dans le cas contraire, une transformation de la charpente est toujours possible pour libérer l’espace tout comme la surélévation de la toiture. Mais il ne faut pas perdre de vue que plus les travaux sont lourds plus la facture s’alourdit.

Construire une extension

Autre solution : constuire une extension. Là encore, plusieurs choix sont possibles selon ses besoins et les contraintes au sol ou administratives. L’extension se présente alors sous forme d’une surélévation (particulièrement en zones urbaines denses) ou d’un agrandissement au sol sur un, voire plusieurs niveaux. Autre piste envisageable, si une extension n’est pas réalisable en hauteur ou sur le côté du bâti, rien n’interdit de créer une pièce en plus dans le jardin.

Tous ces projets d’agrandissement de la surface habitable demeurent une bonne solution pour apporter davantage de confort ainsi qu’une plus-value à son bien.

Quels coûts pour quels types de travaux ?

Main-d’oeuvre comprise, le coût des travaux au mètre carré réalisés par une entreprise varie d’une solution à une autre (voir prix moyens ci-dessous). En revanche, réaliser les travaux soi-même permet de faire une économie de main-d’oeuvre importante. Il faut cependant intégrer la location d’outillage spécifique : engin de levage, pelleteuse…

Prix moyen/m² pour un agrandissement de surface

• Aménagement des combles avec une pente de toit supérieure à 30° : déclaration obligatoire pour surface inférieure à 20 m2 et permis de construire indispensable au-delà de 20 m². Coût : de 800 € à 1 500 €/m².
• Rehausse de la toiture avec une pente de toit inférieure à 30° : rehausse des façades de 80 à 100 cm. Coût : de 1 000 € à 1 800 €/m².
• Surélévation de la maison avec une pente de toit inférieure à 30° non modifiable : montage des murs et pose de la nouvelle toiture. Coût : de 1 000 € à 1 750 €/m².
• Extension horizontale en dur ou en bois : déclaration obligatoire pour surface inférieure à 20 m² et permis de construire indispensable au-delà de 20 m². Coût : de 800 € à 2 000 €/m².

Source : www.habitatpresto.com 

• L’aménagement des combles est la solution la plus économique pour agrandir sa surface habitable et la moins contraignante administrativement.
• Toutefois la création de nouvelles pièces induit la pose de fenêtres, qui sont, elles, soumises à des règles strictes...

• La surélévation est la solution idéale si la configuration de la propriété ne permet pas d’agrandissement au sol.
• Il faut cependant vérifier si la hauteur de l’ouvrage est autorisée dans le PLU.

• Solution classique : l’extension maçonnée (parpaings, brique...).
• Ce mode constructif est idéal pour supporter les poids de plusieurs niveaux.
• Il peut également être retenu en surélévation, mais après avoir vérifié si la structure de la maison existante peut supporter ce "surpoids". D’où le choix du bois…

• La véranda est une solution moins coûteuse qu’une surélévation ou une extension pour disposer d’une pièce supplémentaire.
• Malgré les performances thermiques des vérandas, celles-ci sont exclues du crédit d’impôt.

Se conformer aux règles d’urbanisme

La loi est stricte en matière d’extensions. Les règles d’urbanisme sont, en quelque sorte, le gendarme de la construction car, même chez soi, on ne fait pas ce que l’on veut. Le projet d’extension doit donc être soumis au service de l’urbanisme de votre commune pour être déclaré et validé ou refusé. Le refus peut être motivé si le projet n’est pas en harmonie avec la façade, s’il ne répond pas aux règles du PLU (plan local d’urbanisme) ou si les matériaux utilisés (ou leur aspect) ne correspondent pas aux caractéristiques architecturales locales.

Quoi qu’il en soit, certaines démarches administratives sont obligatoires avant de se lancer dans la construction d'une extension.

• Ainsi, la loi oblige à déposer une déclaration préalable de travaux pour une surface jusqu’à 20 m² (ou 40 m² en zone urbaine).
• Au-delà, la demande se transforme en permis de construire. Dans le cas d’une surface créée entre 20 et 40 m², si la surface de plancher ajoutée élève la surface totale de la maison à 150 m² en zone urbaine, une demande de permis de construire est également nécessaire.
• Si la surface dépasse 150 m² (170 m² en zone urbaine), le recours à un architecte est obligatoire.
• Seule une extension de moins de 5 m² qui ne modifie pas l’aspect de la façade ne nécessite aucune démarche administrative.
• Une fois l’extension achevée, une déclaration de fin de travaux doit être adressée à la commune dans les 90 jours. Un affichage est également obligatoire (panneau à fixer sur le portail par exemple).

L’importance du PLU

Avant de déposer une déclaration de travaux ou un permis de construire, il est vivement recommandé de prendre connaissance du plan local d’urbanisme (PLU) auprès du service d’urbanisme ou en ligne, certaines mairies mettant le document en ligne. Chaque commune ayant établi ses propres règles, ce document permet d’avoir une idée précise de ce qui est autorisé de ce qui ne l’est pas.

Une mairie peut donc interdire toute surélévation ou limiter sa hauteur dans un périmètre précis, obliger à respecter une distance entre l’extension et la mitoyenneté (notamment pour les ouvertures : 60 cm pour les vues obliques et de 1,90 m pour les vues droites). Elle peut aussi contraindre d’utiliser un matériau plutôt qu’un autre comme le bois pour les menuiseries, exiger l’application de certaines couleurs de façades et en refuser d’autres, etc. En revanche, certaines communes sont bien moins exigeantes dès lors que l’extension n’est pas visible de la rue.

• Extraits d’un plan local d’urbanisme

Le PLU permet de connaître précisément les règles d’urbanisme de sa commune. Il est préférable de le consulter avant de déposer sa déclaration ou son permis de construire au risque de voir son projet refusé.
Pour en savoir plus (certificat d’urbanisme, déclaration préalable de travaux, permis de construire…) : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/N319

Prévoir la taxe d’aménagement

La taxe d’aménagement s’applique à toutes les extensions, reconstructions ou constructions. Elle est perçue par la commune, le département et la région. Cette taxe est due pour toutes les surfaces supérieures à 5 m² disposant d’une hauteur d’au moins 1,80 m. Elle concerne aussi bien aux combles, les caves, les abris de jardins (y compris les démontables), les vérandas et autres bâtiment annexes. Les constructions non couvertes telles que les terrasses et les pergolas sont, quant à elles, exclues de cette taxe. Le montant de la taxe d’aménagement est déterminé chaque année par arrêté.

La valeur forfaitaire annuelle et par mètre carré est de 753 € en province et 854 € en Île-de-France pour 2019. S’ajoute à cela le taux plafonné, mais défini librement par les collectivités territoriales qui se composent de deux parts sur le territoire (communale et départementale) et d’une troisième part en Île-de-France (régionale). Pour chacune de ces parts un taux est défini : de 1 à 5 % pour la commune, jusqu’à 2,5 % maximum pour le département, pas plus de 1 % pour la région.
Pour avoir une idée du montant de la taxe d’aménagement, le calcul (pour la taxe communale et pour la taxe départementale) est le suivant : nouvelle surface x valeur forfaitaire x taux.

Outre la taxe d’aménagement, tout agrandissement de surface habitable fait également augmenter la taxe foncière et la taxe d’habitation (sachant que cette dernière est vouée à disparaître).

Se préserver des désordres

Les travaux d’agrandissement doivent être réalisés dans les règles de l’art et conformément aux documents techniques uniques (DTU). Car une mauvaise mise en œuvre peut générer des désordres à plus ou moins long terme.

Confier ses travaux à un professionnel est une option raisonnable qui permet de bénéficier de la garantie décennale. Mais avant de s’engager, il convient de faire faire plusieurs devis et de demander aux professionnels sollicités leur attestation d’assurance pour vérifier s’ils sont assurés pour les travaux envisagés. En cas de doute, il ne faut pas hésiter à contacter leurs assureurs (coordonnées sur les attestations). Néanmoins, il n’est pas rare d’être confronté à un professionnel qui ne reconnaît pas ses torts. En cas de litige, le recours est alors la voie judiciaire.

Informer son voisin de son projet pour le rassurer

Il est préférable d’entretenir de bonnes relations avec son voisinage dans la mesure du possible. Ceci est d’autant plus important si on décide d’agrandir sa maison dans un avenir plus ou moins proche et que l’extension se retrouve en limite de propriété. Ce projet peut inquiéter le propriétaire voisin. Le meilleur moyen de conserver un bon relationnel est de l’informer de son projet et de le rassurer car il n’y a rien de pire que les conflits de voisinage. Il ne faut pas perdre de vue que toute extension ne doit pas causer de trouble anormal de voisinage comme priver la maison voisine de tout ensoleillement ou provoquer une humidité excessive.

Se faire aider et conseiller

Il est possible de prendre rendez-vous avec un architecte dans les conseils d’architecture, d’urbanisme et de l’environnement (CAUE) qui assurent une mission de service public dans chaque département. Il vous explique ce qui est autorisé ou interdit dans votre commune et sur votre parcelle (le cadastre est disponible gratuitement : www.cadastre.gouv.fr) : les hauteurs, les limites par rapport aux terrains voisins, la proportion d’espace vert exigée sur la parcelle…

Un accompagnement en ligne (payant) est aussi possible avec le site www.permettezmoideconstruire.fr qui vous aide à bien préparer votre dossier (déclaration préalable de travaux, permis de construire, plans à fournir…) à déposer à la mairie.
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