Permis de construire : calcul de la surface de plancher et de l'emprise au sol

Depuis la réforme du permis de construire en mars 2012, le seuil déclenchant son obligation est passé de 20 m² à 40 m² dans de nombreuses zones. Pour les mises à jour les plus récentes, consultez Service-Public.fr.

Surface de plancher et emprise au sol

Adieu SHON et SHOB ! Depuis le 1er mars 2012, ces notions ont été remplacées par la surface de plancher et l'emprise au sol. L'épaisseur des murs extérieurs n'est plus comptabilisée, favorisant ainsi des constructions mieux isolées et plus performantes énergétiquement.

Extensions jusqu'à 40 m² sans permis de construire

Pour construire ou agrandir une maison, un permis est généralement requis. Cependant, depuis le 1er janvier 2012, les extensions jusqu'à 40 m² (au lieu de 20 m² auparavant) bénéficient d'une dispense de permis dans les zones éligibles. Une déclaration préalable de travaux reste obligatoire en mairie, avec un dossier quasi aussi complet.

Exceptions à la règle des 40 m²

Cette dispense s'applique uniquement en zone urbaine (zone U) couverte par un PLU ou équivalent. Vérifiez auprès de votre mairie si votre terrain relève du Règlement national d'urbanisme (RNU). Notez aussi : pour une surface totale dépassant 150 m² (mise à jour au 2 août 2022), l'intervention d'un architecte est obligatoire. Garages et constructions non closes sont exclus du calcul.

La surface de plancher : indicateur clé

• Sert de base pour les taxes d'urbanisme (taxe d'aménagement, etc.).
• Le COS a été supprimé par la loi ALUR de 2014 pour favoriser la densification urbaine.
• La surface minimale des terrains constructibles est abolie, au profit d'une urbanisation plus dense.

Textes de référence

• Ordonnance n° 2011-1539 du 16 novembre 2011 (Journal officiel du 17/11/2011).
• Décret n° 2011-2054 du 29 décembre 2011.
• Décret n° 2011-1 pour les formalités d'extension.

Consultez-les sur www.legifrance.gouv.fr.

Les deux notions essentielles

Surface de plancher : somme des surfaces closes et couvertes, du nu intérieur des façades, déductions pour maisons individuelles :

• Épaisseur des murs autour des portes/fenêtres extérieures ;
• Vides d'escaliers/ascenseurs ;
• Hauteur sous plafond ≤ 1,80 m ;
• Stations de véhicules ;
• Combles non aménageables.

Emprise au sol : projection verticale du volume construit, incluant débords et surplombs (toits, terrasses couvertes). Une terrasse couverte > 40 m² nécessite un permis.