Cession, construction, extension… De la nature du projet dépend la façon de calculer la superficie à déclarer. Une étape cruciale qui détermine taxe d’aménagement et type de démarche à effectuer. Comment s’y retrouver ?
Lorsque l'on s'engage dans des travaux de construction, de rénovation ou d’agrandissement, il est possible au préalable d'être soumis à une autorisation. Cette dernière dépend avant tout des surfaces que l'on souhaite créer ou modifier, il est donc important de bien mesurer son habitation. Il ne s’agit ni de "surface habitable" ni de "surface utile".
Depuis mars 2012, l’administration se réfère à deux mesures : la "surface de plancher", dite SP, et "l’emprise au sol", dite ES, qui succèdent aux surfaces hors oeuvre nette (SHON) et hors oeuvre brute (SHOB).
Comment mesurer la surface de plancher ?
Désormais, "la surface de plancher est la somme des surfaces de tous les niveaux construits, clos et couverts, dont la hauteur de plafond est supérieure à 1,80 m" .
Cette SP se mesure au "nu intérieur" des murs de la façade. Il s’agit là de la principale différence avec les anciennes règles de mesure. Le relevé est toutefois sensiblement inférieur à la SHON. La nouvelle règle permet de ne pas pénaliser les maisons bien isolées, dont la surface intérieure peut être réduite par l’épaisseur de l’isolant.
Dans la définition, la notion de clos et couvert est importante car elle permet de déduire de la surface obtenue certains espaces comme un balcon, un abri de jardin ouvert sur un côté, ou un enclos sans toit.
Attention toutefois, un espace ouvert mais couvert, comme une loggia, qui peut se fermer par une paroi vitrée ou un rideau métallique, entre dans le calcul. Autre élément important : la hauteur sous plafond de plus de 1,80 m qui permet de ne pas comptabiliser les espaces sous les escaliers ou en sous-pente de toiture.
En revanche, si l'on dispose d’une hauteur suffisante pour installer une mezzanine avec plus de 1,80 m en dessous comme au-dessus du nouveau plancher, la surface créée doit être prise en compte.
Des déductions très encadrées
Attention également aux murs intérieurs : qu’ils soient porteurs ou de simples cloisons, ils comptent dans la surface de plancher.
De même, un élément de structure tel qu’un poteau n’est pas à prendre en compte s’il est en façade, mais doit l’être lorsqu’il se trouve au milieu de la surface. Enfin, les réservations ou trémies nécessaires au passage des gaines techniques ou des conduits (cheminées, canalisations…) intérieurs comptent dans la surface de plancher.
À ce premier calcul, certaines surfaces peuvent néanmoins être soustraites. Pour une maison individuelle, il est possible de déduire l’ensemble des embrasures des portes et fenêtres situées sur les murs de façade, les trémies (vides) des escaliers (et d’ascenseur), les surfaces de stationnement et leurs rampes d’accès quel que soit le véhicule (voiture, vélo, bateau…), ainsi que les combles non aménageables.
Dans le cas d’un logement en copropriété, il est aussi possible de déduire les caves lorsqu’elles ne sont pas reliées directement à l’appartement et que leur accès se fait par des parties communes.
Mesurer l’emprise au sol
- "L’emprise au sol est la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus."
Pour mieux visualiser, il faut imaginer que l’on enfonce la maison dans le sol pour mesurer le trou qu’elle crée dans le terrain. Peu importe l’organisation intérieure, les trémies d’escalier ou le nombre d’étage. Cette fois, la mesure se fait à l’extérieur des murs et comprend tous les volumes couverts. Les débords et surplombs doivent être pris en compte, à l’exception des éléments de décoration tels que bandeaux, corniches et les simples avant-toits sur façade.
Un garage et une terrasse couverte entrent dans le calcul, mais une marquise accrochée à la façade au-dessus de la porte d’entrée ne compte pas. Attention, toutefois : si cette structure est supportée par des poteaux, elle est alors considérée comme un auvent et doit être prise en compte.
Lorsque l'on connaît la surface de plancher et l’emprise au sol de la maison, qu’elle soit à rénover, à étendre ou à construire, on peut recourir à une autorisation administrative (permis de construire ou déclaration préalable de travaux).
En dessous de 5 m, l'autorisation n'est pas obligatoire. Au-dessus de 170 m, il est obligatoire de faire appel à un architecte.
Quid de la surface "taxable"
Lors du dépôt d’un permis de construire, un encadré vous demande de calculer la
surface taxable. C’est sur cette base que la taxe d’aménagement vous sera réclamée par l’administration dans le cadre d’une construction neuve ou d’une importante rénovation.
La surface taxable (toujours d’une hauteur supérieure à 1,80 m) comptabilise davantage de mètres carrés que la surface de plancher, car
elle ne déduit ni les espaces de stationnement ni les combles non aménageables, ni les caves, celliers ou locaux techniques.
Au même titre que les cloisons séparatives, les poteaux et murs porteurs intérieurs doivent être pris en compte dans le calcul de la "surface de plancher". En revanche, s’ils sont en façade, ils ne comptent pas.
Construction, travaux : quelle autorisation pour quelle surface ?
Selon la situation du projet (droit commun, secteur urbanisé ou secteur protégé), la nature des travaux (dans le neuf ou l’existant), la surface de plancher et/ou l’emprise au sol, les travaux sont soumis à des procédures d’autorisation différentes (déclaration préalable de travaux ou permis de construire) qui permettent à la mairie de vérifier la conformité du projet aux règles d’urbanisme.
| Construction nouvelle |
Droit commun |
Construction en secteur protégé |
| Hauteur < 12 m |
Hauteur > 12 m |
Hauteur < 12 m |
Hauteur > 12 m |
| ES* et SP* < 5 m² |
Dispense |
Déclaration préalable |
Permis de construire |
| 20 m² > ES > 5 m² |
Déclaration préalable |
| 20 m² > SP > 5 m² |
| ES ou SP > 20 m² |
Permis de construire |
* ES : emprise au sol. SP : surface de plancher.
| Travaux sur construction existante |
Droit commun |
Zone urbanisée du PLU* |
| Travaux portant la SP ou l’ES > 170 m² |
Travaux portant la SP ou l’ES < 170 m² |
| ES et SP < 5 m² |
Dispense |
| 20 m² > ES > 5 m² |
Déclaration préalable |
| 20 m² > SP > 5 m² |
| 40 m² > ES > 20 m² |
Permis de construire |
Déclaration préalable |
| 40 m² > SP > 20 m² |
| ES ou SP > 40 m² |
Permis de construire |
*PLU : Plan local d’urbanisme.
Vente : comment mesurer la surface "loi Carrez"
Si l'on souhaite vendre un lot faisant partie d’une copropriété, il est obligatoire de mentionner à l’acheteur la superficie privative mesurée selon les prescriptions de la loi Carrez. Cette obligation ne s’étend pas aux cas suivants : maisons individuelles, ventes en état futur d’achèvement (VEFA), caves ou garages.
Le calcul est très proche de la surface de plancher (SP). La mesure se prend au nu intérieur des murs, des surfaces closes et couvertes disposant d’une hauteur de plus de 1,80 m.
Comme pour la SP, on peut déduire les trémies d’escalier, les embrasures des portes et fenêtres. Mais dans un métré conforme à la loi Carrez, on doit déduire en plus les surfaces des murs et cloisons, ainsi que les gaines et trous de construction.
Un lot de 8 m, séparé de l’habitation principale, tel qu’un débarras indépendant de l’appartement, une cave ou une chambre de service, n’est pas comptabilisé.
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En théorie, il est possible de décider de procéder soi-même à ce mesurage. Il n'y a aucune obligation de faire appel à un professionnel, un géomètre, un architecte ou un expert en diagnostics immobiliers.
Mais attention, la surface que l'on annonce sera consignée dans l’acte d’achat et si, dans l’année qui suit, l'acquéreur constate une superficie inférieure de plus de 5 % à celle que l'on a vendu, il peut demander une restitution équivalente aux mètres carrés manquants. |
- Différence de niveau de la douche (elle n’est pas considérée comme une marche et doit être comptée)
- Placard électrique
- Placards et rangements aménagés au sol
- Meubles de cuisine et de salle de bains
- Coffrage du bâti support des W.-C.
(En jaune, la « surface de plancher » prise en compte.)
À ne pas compter
6. Marches isolées
7. Palier et escalier
8. Zone sous escalier à moins de 1,80 m sous plafond
9. Niche dans un mur
10. Zone à moins de 1,80 m de hauteur sous rampant de toiture
11. Cloisons et embrasures de porte
12. Embrasure de fenêtre
13. Encombrement du mur porteur 14. Gaine traversant l’appartement
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Travaux : calculer la "surface de plancher"
Rez-de-chaussée
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Le rez-de-chaussée comporte souvent des bâtiments annexes tels que garage ou véranda. Dans ce cas, le mur mitoyen entre le garage et la cuisine n’est pas considéré comme un mur extérieur : il compte donc dans le calcul de la surface de plancher. Il en va de même pour les poteaux ou portions de mur intégrés à la véranda.
(En jaune, la « surface de plancher » prise en compte.) |
À compter
- Emprise cheminée
- Poteaux et murs intégrés à la véranda
- Véranda
- Cloison séparative et poteau intérieur
- Mur entre cuisine et garage
- Surface sous escalier à plus de 1,80 m de hauteur
(En jaune, la « surface de plancher » prise en compte.)
À ne pas compter
- 7. Palier intermédiaire de l’escalier
- 8. Doublage isolant intérieur
- 9. Parois vitrées véranda
- 10. Terrasse couverte ou non
- 11. Embrasure de la porte-fenêtre (ou d’une fenêtre)
- 12. Trémie escalier vers sous-sol
- 13. Garage
Niveau 1
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La surface des combles aménagés est comptabilisée dans la surface de plancher (SP). Seules exceptions, la terrasse extérieure, les trémies d’escalier et toutes les zones dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m.
(En jaune, la « surface de plancher » prise en compte.) |
À compter
- Gaine du conduit de cheminée
- Cloisons et murs porteurs intérieurs
- Penderies et placards
À ne pas compter
- 4. Trémie d’escalier
- 5. Zones à moins de 1,80 m de hauteur sous plafond
- 6. Embrasure de fenêtre
- 7. Terrasse accessible ou non
- 8. Doublage isolant intérieur
Sous-sol
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Peu importe l’affectation du sous-sol : qu’il soit utilisé, aménagé ou non, sa surface compte dans le calcul de la surface de plancher. Contrairement à l’ancienne SHON , la chaufferie n’est pas déductible, pas plus que les surfaces en terre battue ou recouvertes de gravillon. Comme pour les autres étages, la surface se mesure au nu intérieur, les murs enterrés sont considérés comme des murs de façade. |
À compter
- Chaufferie
- Cave à vin sur sol en terre
- Poteau, murs, cloisons et embrasures intérieurs
(En jaune, la « surface de plancher » prise en compte.)
À ne pas compter
- 4. Zone sous plafond à moins de 1,80 m de hauteur
- 5. éléments de structure intégrés aux murs périphériques
- 6. Murs périphériques enterrés (assimilés à la façade)
Pour en savoir plus
Circulaire du 3 février 2012 relative au respect des modalités de calcul de la surface de plancher des constructions, définie par le livre I du code de l’urbanisme : http://circulaire.legifrance.gouv.fr/pdf/2012/02/cir_34719.pdf
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