Construction neuve, extension, rénovation ou vente : le calcul des surfaces détermine les autorisations administratives requises et la taxe d'aménagement. Surface de plancher (SP), emprise au sol (ES) ou loi Carrez... Guide expert pour mesurer correctement et éviter les erreurs.
Avant tout projet de construction, rénovation ou agrandissement, une autorisation d'urbanisme peut être nécessaire. Elle repose sur le calcul précis de la
surface de plancher (SP) et de l'
emprise au sol (ES), qui ont remplacé depuis mars 2012 la SHON et la SHOB. Ces mesures ne correspondent ni à la surface habitable ni à la surface utile.
Comment calculer la surface de plancher (SP) ?
La surface de plancher est "la somme des surfaces de tous les niveaux construits, clos et couverts, dont la hauteur de plafond est supérieure à 1,80 m". Elle se mesure au nu intérieur des murs de façade.
Cette définition favorise les constructions bien isolées, car l'épaisseur des isolants n'impacte pas le calcul. Les espaces non clos et couverts (balcons, abris ouverts, enclos sans toit) sont exclus.
Cependant, une loggia ouverte mais couverte, fermable par vitrage ou rideau métallique, est incluse. Les zones sous 1,80 m (sous escaliers, sous-pentes) ne comptent pas, sauf pour une mezzanine avec plus de 1,80 m des deux côtés.
Déductions strictement réglementées
Les murs intérieurs (porteurs ou cloisons) sont inclus. Les poteaux en façade ne comptent pas, mais ceux intérieurs oui. Les trémies pour gaines techniques (cheminées, canalisations) sont comptabilisées.
Pour une maison individuelle, déduisez : embrasures de portes/fenêtres en façade, trémies d'escaliers/ascenseurs, surfaces de stationnement et rampes (tous véhicules), combles non aménageables.
En copropriété, déduisez les caves accessibles par parties communes et non reliées directement.
Calculer l'emprise au sol (ES)
- "L'emprise au sol est la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus."
Imaginez enfoncer la construction dans le sol : mesurez l'empreinte extérieure, incluant volumes couverts, débords et surplombs (sauf éléments décoratifs : corniches, avant-toits).
Garages et terrasses couvertes sont inclus ; marquises sur façade non, sauf si supportées par poteaux (auvents).
Connaître SP et ES permet de choisir l'autorisation : déclaration préalable ou permis de construire. Sous 5 m², aucune autorisation ; au-delà de 170 m² SP, recours à un architecte obligatoire.
La surface taxable pour la taxe d'aménagement
Lors du dépôt de permis, calculez la
surface taxable (hauteur > 1,80 m). Elle excède la SP car elle inclut stationnements, combles non aménageables, caves, celliers et locaux techniques.
Les cloisons, poteaux et murs porteurs intérieurs comptent ; en façade, non.
Autorisations selon surfaces et contexte
Les seuils varient selon zone (droit commun, protégée, urbanisée PLU), type de projet (neuf/existant) et SP/ES.
| Construction nouvelle |
Droit commun |
Secteur protégé |
| Hauteur < 12 m |
Hauteur > 12 m |
Hauteur < 12 m |
Hauteur > 12 m |
| ES et SP < 5 m² |
Dispense |
Déclaration préalable |
Permis de construire |
| 20 m² > ES > 5 m² |
Déclaration préalable |
| 20 m² > SP > 5 m² |
| ES ou SP > 20 m² |
Permis de construire |
* ES : emprise au sol. SP : surface de plancher.
| Travaux sur existant |
Droit commun |
Zone urbanisée PLU |
| SP/ES > 170 m² |
SP/ES < 170 m² |
| ES et SP < 5 m² |
Dispense |
| 20 m² > ES > 5 m² |
Déclaration préalable |
| 20 m² > SP > 5 m² |
| 40 m² > ES > 20 m² |
Permis de construire |
Déclaration préalable |
| 40 m² > SP > 20 m² |
| ES ou SP > 40 m² |
Permis de construire |
* PLU : Plan local d'urbanisme.
Vente en copropriété : la surface loi Carrez
Obligatoire pour lots en copropriété (sauf maisons individuelles, VEFA, caves/garages). Mesure au nu intérieur, clos/couvert > 1,80 m, proche de la SP mais déduit murs/cloisons, gaines et trous.
Lots indépendants ≤ 8 m² exclus. Mesurez vous-même ou par pro ; erreur > 5 % permet à l'acheteur de réclamer.
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À compter : différence douche, placards électriques/au sol, meubles cuisine/sdb, coffrage WC.
À exclure : marches, paliers/escaliers <1,80 m, niches, sous-pentes, cloisons/embrasures, murs porteurs, gaines. |
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Exemples concrets de surface de plancher
Rez-de-chaussée
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Murs mitoyens (garage/cuisine), poteaux/véranda intérieurs inclus. (Jaune : SP comptabilisée) |
À compter : cheminée, poteaux/véranda, cloisons/poteaux intérieurs, mur cuisine/garage, sous-escalier >1,80 m.
À exclure : palier, isolant intérieur, parois vitrées véranda, terrasses, embrasures, trémie escalier, garage.
Niveau 1 (combles)
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Combles aménagés inclus, sauf terrasses, trémies, <1,80 m. (Jaune : SP) |
À compter : gaines cheminée, cloisons/murs intérieurs, placards.
À exclure : trémie escalier, zones <1,80 m, embrasures, terrasses, isolant.
Sous-sol
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Toujours inclus, même non aménagé/chaufferie/terre battue. Murs enterrés = façade. (Jaune : SP) |
À compter : chaufferie, cave terre, intérieurs.
À exclure : <1,80 m, structures périphériques, murs enterrés.
Pour approfondir
Circulaire du 3 février 2012 sur le calcul de la surface de plancher (Code de l'urbanisme) :
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